ŽELITE KUPITI KUĆU ILI STAN U NJEMAČKOJ? Stručnjaci preporučuju da to ne činite, radije iznajmite – evo zašto!
Nije najbolje vrijeme za kupnju kuće ili stana u Njemačkoj, naravno, u slučaju da niste bogati, poručuju stručnjaci.
Cijene nekretnina vrtoglavo rastu. Kamate su se utrostručile. Osim toga, prateći troškovi za struju i grijanje neumoljivo rastu – tko će sve to platiti?
Stručnjaci su objasnili i primjer izračuna. Kuća koja je početkom prošle godine bila dostupna za 400.000 eura sada stoji 460.000 eura, objašnjavaju stručnjaci Finanztesta. Uključujući 10 posto dodatnih troškova kupnje, kupoprodajna cijena iznosi 506.000 eura. Svatko tko je uštedio 100.000 eura kapitala treba kredit od 406.000 eura – 66.000 eura više nego prethodne godine. Uz to, uz 15-godišnju fiksnu kamatu, kredit više nije dostupan uz 1,1 posto, već uz kamatu od 3,5 posto godišnje.
Želite li se kredit otplaćivati 30 godina, prema izračunu Finanztesta, svaki mjesec banci morate prebaciti ratu od 1.820 eura. To je dobrih 710 eura ili čak 64 posto više nego što bi početkom 2021. bilo potrebno za financiranje kuće. Zatim, zahvaljujući drastično povećanim troškovima za struju i grijanje, ostaje još nekoliko stotina eura tekućih pratećih troškova.
Prema financijskom testu, kupnja je u sadašnjoj situaciji postala prilično nepovoljna u odnosu na najam. Zašto? Jer cijene nekretnina u protekle su tri godine porasle više od 30 posto. Za usporedbu, najamnine za nove najmove porasle su samo oko deset posto.
Uvijek je važno imati odgovarajući omjer kupovne cijene nekretnine i slične nekretnine za iznajmljivanje. Ako kupoprodajna cijena odgovara više od 30 godišnjih najamnina, treba je prihvatiti samo u iznimnim slučajevima. Međutim, posebno u velikim gradovima, cijena stanova je do 30 puta viša od godišnje najamnine za usporedivi stan za iznajmljivanje. U Berlinu čak više od 40 puta.
Lokacija na kojoj se nalazi igra odlučujuću ulogu u cijeni nekretnine. Dok se u Magdeburgu obiteljska kuća od 130 četvornih metara s dobrom lokacijom i sadržajima može dobiti za 300.000 eura, u Mainzu za tu cijenu postoji tek dvosobni stan od 70 četvornih metara. U Münchenu novaca ima samo za studentski stan od 30 četvornih metara.
Mnogi ponuđači oglašavaju se s potpunim financiranjem, čime se mogu financirati i dodatni troškovi kupnje. To se strogo ne preporučuje. Sve prateće troškove i najmanje deset posto kupoprodajne cijene, a najbolje 20, trebali biste moći pokriti iz vlastitih sredstava. Vlasnički kapital treba koristiti osim za sigurnosnu pričuvu u iznosu od tri mjesečne plaće. Ako imate toliko novca pri ruci, trebali biste uzeti u obzir nekoliko drugih točaka prilikom financiranja.
Fiksne kamatne stope: samo duga fiksna kamatna stopa štiti od daljnjeg povećanja kamatnih stopa. Ako u startu ne možete otplatiti više od tri posto, trebali biste imati fiksnu kamatu na 15 ili 20 godina.
Amortizacija: Najmanje dva posto početne amortizacije potrebna je za otplatu zajma u roku od najviše 30 godina. Trebali biste paziti da ne kombinirate otplatu od jedan posto s kratkim fiksiranjem kamatne stope od pet ili deset godina. Ako kamatne stope nastave rasti, financiranje je brzo u opasnosti za preostali dug.
Mogućnosti: ako se nešto promijeni u pogledu prihoda ili imovine tijekom financiranja nekretnina, opcije otplate mogu pomoći. Uobičajena su posebna prava otplate do pet posto iznosa kredita godišnje. Prema financijskom testu, većina banaka nudi i povećanje ili smanjenje stope otplate unutar roka.
Fenix-magazin/MD
